금리가 부동산 시장에 미치는 영향 총정리. Feat 테이퍼링을 앞두고.

 

 

필자는 지난번 테이퍼링이란? 주가에 미치는 영향에 관해서 포스팅을 하였다.

 

2021.08.08 - [금융투자/투자정보] - 테이퍼링이란? 주가에 미치는 영향?

테이퍼링이란? 주가에 미치는 영향?

 

오늘은 테이퍼링으로 인하여 금리가 오르면서 부동산 시장에 미치는 영향을 정리하도록 하겠다.

 

먼저 금리의 흐름이 우리나라 경제에 어떠한 영향을 주는지 알아야 한다.

보통의 인식은 금리가 인상되면서, 영끌 또는 대출을 과도하게 받은 사람들의 이자 부담이 증가하면서 이자를 감당하지 못하여 부동산을 어쩔수 없이 팔게 되어 부동산 가격이 하락한다고 생각한다. 그러나 과거의 부동산 역사를 보면 우리가 일반적으로 알고 있는 이론과는 다르게 금리가 상승 할 경우 부동산 가격이 하락하고, 금리가 하락 할 경우 부동산 가격이 상승하는 경우는 많지 않다.

그런데도 불구하고 금리가 부동산 시장의 흐름에서 중요한 이유

금리가 중요한 건 지속적으로 아파트의 공급 부족으로 상승의 흐름 시 10%~20% 상승할 것을 금리가 낮아질 시에는 30~40%상승하게 만든다. 또한 지속적인 과잉 공급으로 부동산 가격이 하락흐름 시 10~20%하락 할 것을 금리가 높아지면 20~30% 하락하게 만들 수 있기 때문이다. 결국 금리가 상승 또는 하락할때 중요한 건 현재 아파트 공급이 많은지? 그리고 앞으로 지속적으로 많은 공급양이 유지될지? 가 관건이 된다. 즉 본질은 아파트 공급이라는 것 이다.

 

금리보다 중요한 그 것.

또한 저금리 상태에서 금리의 상승은 그 영향력이 훨씬 크다. 예를 들어 우리나라 기준금리만 볼때 현재와 같이 금리가 낮은 0.5%에서 1% 기준금리 상승은 3%에서 1% 상승하는 것과는 차원이 다른 영향력을 보인다. 대출이자만 해도 전자는 3배가 상승하지만(300%), 후자는 33%상승하는 것이다. 그래서 현재 부동산 시장에서 금리의 영향력의 핵심은 얼마나 짧은 기기에 얼마나 많이 올리냐는 것 이다. 즉 1년에 기준금리가 1% 상승한다면 부동산 시장에서 하락할 가능성이 높다. 1년에 0.25%씩 4번을 올리는 것인데, 만약 0.25%씩 2~3번만 올리는 것은 불장인 현재 부동상 시장을 하락의 흐름으로 전환 시키기에는 힘들다고 생각한다. 단지 보합 또는 조정수준으로 갈 것 같다. 

 

금리 상승 시 부동산 시장에서 영향을 받는 전세 시장. 

결론부터 말하자면 전세가격에 문제를 준다. 현재 주택담보 대출은 LTV와 DSR로 철저하게 규제가 되어있기 때문이다. 특히 15억 이상은 대출 금지로 금리가 인상되더라도 하방 경직성에 대해 상당히 강한 상태이다. 2009년 이후 전세자금 대출이 문재인 정부 들어 더욱 확대 되었고, 현재는 2.5%의 금리로 최대 5억까지 전세자금을 대출해 주고 있다. 이런한 풍부한 유동성이 지금의 전세가격을 만들어 주는데 큰 역할을 하고 있다. 물론 정부 정책인 임대차 3법, 다주택자 세금 문제도 큰 영향을 주었다. 그래서 금리가 오른다면 전세자금 대츨의 이자 비용이 너무 높아져 대출 만기 시 연장이 어려워 지고 임차인으로선 대출 규모를 축소해야한다. 이러한 현상으로 인하여 전세가격이 무너지면서 매매가의 지지선이 무너지면서 부동산 시장의 하락이 시작되기 시작한다. 

 

 

출처: 포이의 부동산노트

포이의 부동산노트 : 네이버 블로그 (naver.com)